Quem trabalha com avaliação de imóveis sabe que uma boa análise depende de uma amostra sólida de dados. Mas e quando o imóvel está localizado em uma cidade pequena, com poucas transações registradas e quase nenhum dado disponível? Isso significa que a avaliação é inviável? Definitivamente, não.

A ABNT NBR 14653-2:2011, norma que regula as avaliações de imóveis urbanos, já prevê essa situação. Quando não há dados suficientes no entorno imediato do imóvel, a solução é clara: ampliar o raio de pesquisa. Isso significa buscar referências em outras localidades que tenham condições urbanísticas, socioeconômicas e mercadológicas semelhantes. A ideia é encontrar mercados comparáveis, ainda que não sejam exatamente no mesmo bairro, distrito ou até mesmo na mesma cidade.

📍 Mas como garantir que essa ampliação seja válida tecnicamente?

O segredo está na justificativa técnica. O avaliador precisa explicar no laudo por que escolheu determinada área para compor sua amostra. É necessário demonstrar que as condições da região pesquisada são compatíveis com a do imóvel avaliando – como padrão construtivo, nível de urbanização, infraestrutura, dinâmica de mercado e comportamento dos preços.

Além disso, em situações de escassez de dados, o avaliador pode recorrer ao uso de fatores de homogeneização (como explicado no Anexo B da norma) ou de variáveis proxy (item 3.77), que ajudam a ajustar valores e interpretar diferenças qualitativas entre imóveis.

📌 O que evitar?

É importante destacar que não se deve substituir a análise de mercado por simples correções monetárias ou achismos. Usar um índice genérico ou aplicar comparações frágeis, sem a devida correspondência entre regiões, compromete a validade da avaliação e pode levar à rejeição do laudo em processos judiciais ou administrativos.

A avaliação de imóveis em cidades com poucos dados é possível e permitida, mas exige do profissional mais do que conhecimento técnico: exige discernimento, estratégia e domínio da norma.

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