Na avaliação de imóveis industriais, como galpões, é comum que o avaliador se depare com situações complexas, especialmente quando o imóvel não possui amostras diretas de comparação ou apresenta construções degradadas ou em processo de demolição. Nesses casos, o método evolutivo surge como uma alternativa robusta e tecnicamente adequada, conforme descrito no item 8.2.4 da ABNT NBR 14653-2:2011.

🏗️ O que é o Método Evolutivo?

O método evolutivo consiste em determinar o valor total do imóvel a partir da soma do valor do terreno e do custo de reedição das benfeitorias existentes, ajustado por um fator de comercialização (FC). A fórmula é:

VI = (VT + CB) × FC

Onde:

• VI = valor do imóvel;
• VT = valor do terreno (sem benfeitorias);
• CB = custo de reedição das benfeitorias (com depreciação);
• FC = fator de comercialização.

Esse método é especialmente útil quando há escassez de dados de mercado comparáveis diretos, situação comum em imóveis industriais ou de uso específico

🔍 Qual tipo de imóvel deve ser pesquisado?

Para o cálculo do valor do terreno, você deve utilizar terrenos vagos ou sem construções – ou seja, sem benfeitorias que possam distorcer o valor do solo. O ideal é buscar terrenos na mesma região ou em zonas equivalentes, desde que apresentem características urbanísticas semelhantes. Não é obrigatório que estejam no mesmo bairro, desde que haja justificativa técnica para a equivalência.

Para o cálculo do fator de comercialização, é desejável contar com algumas referências de galpões semelhantes vendidos ou ofertados, mesmo que em número limitado. Essas informações ajudam a ajustar o modelo e validar o valor final do imóvel com mais precisão.

⚠️ E as construções em ruínas?

Benfeitorias em ruínas, parcialmente demolidas ou que serão desfeitas não devem ser consideradas no valor do imóvel. Segundo a norma, apenas benfeitorias em condição utilizável devem compor o valor final. No caso citado, onde parte do galpão já foi derrubada e outra está em processo de demolição, essa área deve ser excluída do cálculo do custo de reedição. No entanto, ela deve ser descrita no campo de observações do laudo, evidenciando sua existência e condição física.

O terreno, por sua vez, deve ser avaliado em sua totalidade, como se estivesse livre dessas benfeitorias comprometidas.

📌 Conclusão

O método evolutivo é uma ferramenta essencial na avaliação de imóveis industriais quando os dados de mercado são escassos. Ele exige do avaliador uma análise detalhada, segmentada e coerente com a realidade física e mercadológica do imóvel. Seguindo os critérios da NBR 14653-2, é possível realizar avaliações confiáveis mesmo em cenários mais desafiadores.

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